Simuler son rendement locatif.
Projetez et analysez les chiffres de votre projet immobilier.
- Comparer 6 régimes fiscaux
- Calcul de rentabilité, TRI et VAN
- Courbe de trésorerie interactive
- Projection des flux + tableau d'amortissement
Simulateur de rendement locatif DOORA DOORA 💰
DOORA DOORA vous aide gratuitement à simuler vos projets immobiliers grâce à son module de simulation en ligne.
18 critères d'investissements sont personnalisables ! C'est clair et précis.
Votre cash flow s'affiche immédiatement, selon le régime fiscal choisi.
Tous les flux mois par mois sur la durée de l'emprunt sont calculés pour vous aider à vous projeter.
Simuler vaut mieux que beaucoup parler, place aux chiffres !
Pourquoi simuler son projet immobilier ? 🤔
Quand on se lance dans l'investissement immobilier, il n'y a pas de place au hasard. Beaucoup ont tendance à déduire le remboursement de la dette de l'encaissement des loyers -> ce calcul correspond à un chiffre brut.
Le chiffre net, lui, tient compte de la fiscalité, des charges, de l'amortissement, de la plus-value et de la durée de détention, des intérêts...
C'est le chiffre net que calcule le simulateur immobilier DOORA DOORA, bien différent du brut.
Quel est le bon taux de rendement ? 🤯
Le rendement locatif se calcule en divisant les revenus locatifs annuels par l'investissement total. Plus le taux est élevé, plus l'investissement se rentabilisera vite dans le temps.
Un investissement qui a un rendement de :
- 3% mettra 33 ans à se rentabiliser : 1 ÷ 3% = 33 ans
- 5% mettra 20 ans à se rentabiliser : 1 ÷ 5% = 20 ans
- 7% mettra 14 ans à se rentabiliser : 1 ÷ 7% = 14 ans
- 10% mettra 10 ans à se rentabiliser : 1 ÷ 10% = 10 ans
Le bon rendement d'un projet immobilier est celui qui vous convient et vous permet de le réaliser, pas nécessairement le plus élevé. (au-delà de 7% vous êtes sur un très bon rendement)
Rendement brut ou rendement net ? 🙋
Le rendement brut prend en compte les revenus locatifs par rapport au prix d'achat. Il donne une première vision du projet.
Le rendement net est lui plus précis, il prend également en compte les charges et la fiscalité. On parle aussi de rendement net net (net de charges et de fiscalité).
Comment simuler le rendement ? ✍️
Aidez-vous du simulateur DOORA DOORA. Renseignez les chiffres de votre projet et laissez-vous guider.
Le but du simulateur est de trouver le chiffre final du projet immobilier : "ok, si je fais ce projet, je gagne tant à la fin, dans ma poche". Vous saurez où vous mettrez les pieds.
Il est aussi possible d'exporter la simulation en format PDF pour le partager à votre banquier.
L'importance du cash flow 💸
Le cash flow n'est ni un rendement brut, ni un rendement net, il correspond à l'effort d'épargne qui devra être réalisé s'il est négatif, ou l'excédent de trésorerie qui sera dégagé si le projet s'autofinance.
Cash flow = Revenus - Charges - Fiscalité - Remboursement de l'emprunt
Le simulateur DOORA DOORA. calcule le cash flow du projet tout au long de la durée de votre emprunt, mois par mois. Vous saurez combien vous gagnerez de manière précise.
Combien coûte une simulation ? 🤑
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On vous dit tout 📢
Donc si vous avez besoin de savoir où vous mettez les pieds, savoir si l'achat de cet appartement est intéressant, simuler différent prix et loyers pour mieux négocier la transaction, vous êtes au bon endroit !
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Aller plus loin 🚀
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Comprendre les champs
Prix d'achat du bien
Correspond au prix du bien, hors frais de notaire et de travaux. Le simulateur se basera sur cette somme pour calculer le montant emprunté, sauf si vous ajoutez un apport.
Taux d'emprunt
Correspond au taux d'emprunt proposé par un établissement bancaire.
Taux d'assurance
Correspond au taux d'assurance proposé par un établissement bancaire.
Durée
Correspond à la durée annuelle de l'emprunt bancaire.
Revenus
Correspond aux loyers mensuels payés par les locataires.
Taxe foncière et charges
Correspond à la taxe foncière annuelle et aux charges courantes annuelles. Veillez à bien renseigner le montant total annuel, cette case n'est pas automatique. Le simulateur prendra en compte le montant et le déduira des revenus une fois, chaque année.
Croissance des loyers
Correspond à la révision annuelle appliquée aux loyers. Chaque premier mois d'une nouvelle année, les loyers se verront revalorisés du montant renseigné. Vous ne pouvez pas indiquer de chiffre négatif. Vous n'êtes pas obligé de préciser le symbole '%' dans le champ. Si vous rentrez '1', le simulateur interprétera 1% d'augmentation chaque année.
Amortissement
Correspond à l'amortissement du bien. Ce champ est spécifique au calcul de la Valeur Nette Comptable pour déterminer la plus-value dégagée en cas de vente dans une SCI à l'Impôt sur les Sociétés. Il est d'usage d'amortir un immeuble sur 30 ans.
Inflation
Correspond à l'inflation des prix. Vous n'êtes pas obligé de remplir ce champ, toutefois, si vous renseignez par exemple 1%, le simulateur revalorisera le prix de votre bien chaque année de 1% en plus du prix d'achat. Si vous souhaitez revaloriser votre bien avec un prix précis, renseignez le champ 'Prix de vente spécifique à terme'.
Surface
Correspond à surface habitable du bien. Renseignez une valeur pour compléter plus précisément votre simulation avec des indications de prix au m2 et prix d'équilibre.
Apport
Correspond à l'argent que vous apportez. Pour diminuer le montant de l'emprunt renseigné dans 'Prix d'achat du bien', vous pouvez inscrire une somme dans ce champ. Le simulateur interprète la dette comme ceci :
Dette = Prix d'achat du bien - Apport
Prix de vente spécifique à terme
Correspond au prix que vous souhaitez vendre votre bien à l'échéance du projet. Le simulateur émet l'hypothèse de base selon laquelle au terme de la période d'emprunt, le bien est revendu. Vous pouvez indiquer à quel prix vous le céderez. Si vous n'indiquez aucun prix, l'inflation sera prise en compte pour la revalorisation. Si vous n'indiquez pas d'inflation, le prix de vente sera égal au prix d'achat d'origine.
Frais d'acquisition spécifiques
Correspond à la somme payée à l'État lors de la transaction. Vous pouvez indiquer précisément la somme que vous avez payée lors de l'achat chez le notaire, par exemple. Vous n'êtes pas obligé de remplir cette case, le simulateur appliquera alors par défaut un forfait de 7.5% du prix d'achat du bien.
Frais de travaux
Correspond aux travaux que vous souhaitez effectuer. Vous n'êtes pas obligé de remplir cette case, cependant, si vous n'effectuez pas de travaux, le simulateur appliquera un forfait fiscal de 15% du prix d'achat du bien pour calculer la plus-value et la réduire en cas de cession au régime d'Imposition sur les Revenus.
Case Financer les frais d'acquisition
Ajoute par défaut 7.5% du prix d'achat du bien à la Dette, ou le montant indiqué dans le champ 'Frais d'acquisition spécifiques'. Le simulateur interprétera la dette comme ceci :
Dette = Prix d'achat du bien - Apport + Frais d'acquisition
Case Financer les frais de travaux
N'ajoute rien par défaut si la case est cochée. Il faut impérativement indiquer le champ 'Frais de travaux' et cocher la case pour que le simulateur ajoute le montant à la Dette du projet. Le simulateur interprétera la dette comme ceci :
Dette = Prix d'achat du bien - Apport + Frais d'acquisition + Frais de travaux (Si 'Frais d'acquisition' est indiqué)
Comprendre les résultats
Marge brute
Une différence positive signifie que les loyers couvrent le remboursement de l'emprunt, la marge brute est calculée comme suit :
Revenus locatifs - Mensualité d'emprunt (hors assurance emprunteur)
Marge nette IR (CF)
Elle correspond à la somme qui restera dans votre poche à la fin du mois ou de l'année : la trésorerie. Par défaut, le simulateur reportera cette somme d'une période à l'autre. La marge nette en situation d'Imposition sur les Revenus est calculée comme suit :
Revenus locatifs - Mensualité d'emprunt - Assurance emprunteur - Charges courantes - Imposition sur les Revenus
Marge nette IS (CF)
Elle correspond à la somme qui restera dans votre poche à la fin du mois ou de l'année : la trésorerie. Par défaut, le simulateur reportera cette somme d'une période à l'autre. La marge nette en situation d'Imposition sur les Sociétés est calculée comme suit :
Revenus locatifs - Mensualité d'emprunt - Assurance emprunteur - Charges courantes - Imposition sur les Sociétés
Prix du m2
Correspond au prix d'achat divisé par la surface indiquée.
Rentabilité IR (brute / nette)
Dans le cas du régime fiscal d'Imposition sur le Revenu, la rentabilité brute se calcule ainsi :
Revenus locatifs annuels / Prix d'achat * 100
La rentabilité nette correspond à :
(Revenus locatifs annuels - Imposition sur le Revenu) / Prix d'achat * 100
Rentabilité IS (brute / nette)
Dans le cas du régime fiscal d'Imposition sur les Sociétés, la rentabilité brute se calcule ainsi :
Revenus locatifs annuels / Prix d'achat * 100
La rentabilité nette correspond à :
(Revenus locatifs annuels - Imposition sur les Sociétés) / Prix d'achat * 100
Droit d'enregistrement / travaux
Tout achat immobilier entraîne la redevance d'une taxe à différentes institutions publiques. Par défaut, le simulateur applique un forfait de 7.5% du prix d'achat du bien en question. Le montant de ces frais d'achat est toutefois personnalisable dans le champ 'Frais d'acquisition spécifiques'. Si vous n'indiquez pas de frais de travaux, le simulateur appliquera automatiquement un forfait fiscal de 15% du prix d'achat du bien qui viendra revaloriser le prix du bien en vue du calcul de la plus-value.
Dette / Apport
La Dette est calculée de la manière suivante :
Dette = Prix d'achat - Apport + Frais d'acquisition (si coché) + Frais de travaux (si coché)
Imposition sur le revenu
Prix de vente
A l'issue de la période d'emprunt, le simulateur considère que le bien est revendu au Prix de vente. Ce dernier est calculé selon les critères renseignés.
Prix d'acquisition
Le prix d'acquisition est le prix d'achat du bien renseigné.
Frais d'acquisition
Par défaut les frais sont de 7.5% du prix d'achat du bien. Le montant est toutefois personnalisable.
Frais de travaux
Si aucun frais de travaux ne sont indiqués, le simulateur appliquera le forfait fiscal de 15% de la valeur d'achat du bien.
Prix d'acquisition retraité
Pour calculer la plus-value lors de la revente du bien, il convient de retraiter le prix d'acquisition du bien.
Prix d'acquisition retraité = Prix d'acquisition + Frais d'acquisition + Frais de travaux
Plus-value brute
PV brute = Prix de vente - Prix d'acquisition retraité
Une fois calculée, des abattements pour durée de détention sont applicables dans le cas du régime d'Imposition sur les Revenus.
Abattement Impôt sur les Revenus / Prélèvements Sociaux
Une fois la plus-value brute calculée, des abattements pour durée de détention sont applicables. Plus un bien est détenu depuis longtemps, plus l'abattement est grand et la plus-value est diminuée. C'est à cette étape que la PV brute se transforme en PV nette comme suit :
Plus-value brute - Abattements = Plus-value Nette
L'imposition et les abattements se décomposent en deux : Impôt sur le Revenu (19%) et Prélèvements Sociaux (17.2%). Ce tableau reprend de manière détaillée la décomposition de chacun :
| Délai de détention | Abattement IR | Abattements cumulés IR | Abattement PS | Abattements cumulés PS |
|---|---|---|---|---|
| < 5 ans | 0% | 0% | 0% | 0% |
| 6 ans | 0% | 100% | 9% | 9% |
| 7 ans | 6% | 106% | 1.65% | 10.65% |
| 8 ans | 6% | 112% | 1.65% | 12.3% |
| 9 ans | 6% | 118% | 1.65% | 13.95% |
| 10 ans | 6% | 124% | 1.65% | 15.6% |
| 11 ans | 6% | 130% | 1.65% | 17.25% |
| 12 ans | 6% | 136% | 1.65% | 18.9% |
| 13 ans | 6% | 142% | 1.65% | 20.55% |
| 14 ans | 6% | 148% | 1.65% | 22.2% |
| 15 ans | 6% | 154% | 1.65% | 23.85% |
| 16 ans | 6% | 160% | 1.65% | 25.5% |
| 17 ans | 6% | 166% | 1.65% | 27.15% |
| 18 ans | 6% | 172% | 1.65% | 28.8% |
| 19 ans | 6% | 178% | 1.65% | 30.45% |
| 20 ans | 6% | 184% | 1.65% | 32.1% |
| 21 ans | 6% | 190% | 1.65% | 33.75% |
| 22 ans | 4% | 194% | 1.6% | 35.35% |
| 23 ans | 0% | 100% | 9% | 44.35% |
| 24 ans | 0% | 100% | 9% | 53.35% |
| 25 ans | 0% | 100% | 9% | 62.35% |
| 26 ans | 0% | 100% | 9% | 71.35% |
| 27 ans | 0% | 100% | 9% | 80.35% |
| 28 ans | 0% | 100% | 9% | 89.35% |
| 29 ans | 0% | 100% | 9% | 98.35% |
| 30 ans | 0% | 100% | 9% | 107.35% |
Taxe sur les plus-values immobilières élevées (Surtaxe)
Une fois la plus-value nette calculée et si elle est supérieure à 50 000€, une surtaxe s'applique et se rajoute à l'imposition déjà calculée. Le tableau suivant reprend le barème de cette surtaxe :
| Plus-value | Imposition |
|---|---|
| >50k <60k | 2%*PV-(60000-PV)*1/20 |
| >60k <100k | 2% |
| >100k <110k | 3%*PV-(110000-PV)*1/10 |
| >110k <150k | 3% |
| >150k <160k | 3%*PV-(160000-PV)*15/100 |
| >160k <200k | 4% |
| >200k <210k | 5%*PV-(210000-PV)*20/100 |
| >210k <250k | 5% |
| >250k <260k | 6%*PV-(260000-PV)*25/100 |
| >260k | 6% |
Création de valeur totale à l'IR
Pour calculer cet indicateur, le simulateur pose ce calcul :
Prix de vente - taxes sur la Plus-value + Trésorerie IR cumulée totale sur la période (nette d'imposition et de charges) - Frais d'acquisition - Frais de travaux (si renseigné) - Apport
Le résultat équivaut à la somme totale qu'il restera en poche une fois le projet réalisé à l'impôt sur les revenus.
Imposition sur les sociétés
Prix de vente
A l'issue de la période d'emprunt, le simulateur considère que le bien est revendu au Prix de vente. Ce dernier est calculé selon les critères renseignés.
Valeur Nette Comptable
Dans le cas d'un assujettissement à l'Impôt sur les Sociétés, le calcul de la plus-value se base sur la valeur nette comptable (VNC) du bien. Elle se calcule de cette manière :
VNC = Prix d'achat HT - Amortissement - Provisions
Le Prix d'achat HT est de facto égal à la valeur brute du bien, soit son prix le jour de l'acquisition. L'amortissement est lui, calculé de manière linéaire par le simulateur, selon le nombre d'années indiqué dans le champ 'Amortissement' (Le simulateur ne prend pas en compte de provision pour dépréciation).
La plus ou moins-value imposable découle de la différence entre ces deux éléments et sera soumise à l'impôt sur les sociétés.
Impôt sur les sociétés (IS)
Le taux d'imposition sur les bénéfices réalisés en France des sociétés est progressivement abaissé à 25% à l'horizon 2022 par la loi de finances pour 2018. Concrètement, voici à quoi ressemblent actuellement ces taux en fonction du chiffre d'affaires réalisé :
| Bénéfice | <7.63M€ | >7.63M€ et <250M€ | >250M€ |
|---|---|---|---|
| Entre 0€ et 38 120€ | 15% | 26.5% | 27.5% |
| Plus de 38 120€ | 26.5% |
Création de valeur totale à l'IS
Pour calculer cet indicateur, le simulateur pose ce calcul :
Prix de vente - taxes sur la Plus-value + Trésorerie IS cumulée totale sur la période (nette d'imposition et de charges) - Frais d'acquisition - Frais de travaux (si renseigné) - Apport
Le résultat équivaut à la somme totale qu'il restera en poche une fois le projet réalisé à l'impôt sur les sociétés.
Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) ou Flat Tax
La trésorerie, qui peut être composée des résultats non distribués des précédents exercices ou de produits exceptionnels comme la vente d'un bien, peut être distribuée aux associés sous forme de dividendes s'ils en font le choix. Dans ce cas, les personnes physiques doivent s'acquitter d'un prélèvement forfaitaire unique de 30% (12.8% au titre de l'impôt sur le revenu et 17.2% au titre des prélèvements sociaux). Il existe toutefois différents moyens pour diminuer cette imposition.
Versement de dividendes à une société mère
Hypothèse : la SCI est détenue par une société mère (au moins 5%) et l'option fiscale du régime mère-fille est appliquée.
Dans ce cas, lors d'un versement de dividendes à la société mère, pour éviter une double taxation, les produits sont exonérés d’impôt sur les sociétés au niveau de la mère. Il faut cependant réintégrer une quote-part de frais et charges forfaitaire de 5% du produit total au résultat de la mère. Le montant réintégré subira donc bien une double taxation au titre de l'impôt sur les sociétés.
Attention, plusieurs conditions doivent être réunies pour prétendre au régime mère-fille : détenir au moins 5% de la filiale, détenir la participation pendant au moins 2 ans, les deux sociétés doivent être imposables à l'impôt sur les sociétés, l'option pour le régime mère-fille doit être formulée.
Intégration fiscale
Hypothèse : la SCI est détenue par une société mère (au moins 95%), l'option fiscale du régime mère-fille est appliquée et les deux sociétés sont intégrées fiscalement.
L'intégration fiscale permet de consolider les résultats de la société mère et de sa filiale dans un groupe. Dans ce cas, lors d'un versement de dividendes, la quote-part de frais et charges forfaitaire réintégrée au résultat de la mère sera de 1% du produit total des participations.
Attention, ici aussi, plusieurs conditions doivent être réunies pour prétendre à ce régime : détenir au moins 95% du capital social de la filiale, les deux sociétés doivent être imposables à l'impôt sur les sociétés et redevables de ce dernier en France, leurs exercices de 12 mois doivent s'ouvrir et se clore à la même date, notifier l'option à l'administration fiscale, la société mère ne doit pas être détenue à plus de 95% par une autre société à l'IS ayant son siège social en France.
Tableau d'amortissement et flux
Projections de l'opération
Le tableau d'amortissement et de flux créé par le simulateur dépend de toutes les données précisées ci-dessus. Il projette de manière synthétique et précise l'ensemble des flux engendrés selon les données rentrées sur la période d'emprunt. Le plus important d'entre eux étant celui des cash-flow ou flux de trésorerie.
Pour résumer simplement : si vous réalisez l'investissement en question, le tableau projettera tous les flux, mois par mois, qui découleront des données renseignées et vous saurez alors précisément le montant de richesse créé in fine.
Régime LMNP
En bref
Pour bénéficier du régime de Loueur Meublé Non Professionnel, le logement en question doit impérativement être meublé. Qui dit meublé dit que le locataire doit pouvoir s'installer immédiatement dans le logement avec ses affaires et y vivre normalement.
Pour bénéficier de ce statut avantageux (comparable à une niche fiscale) une des deux conditions suivantes doit être respectée :
- les recettes tirées de cette activité ne doivent pas dépasser 23 000 €
- ces recettes ne doivent pas excéder la moitié des revenus du foyer fiscal
Dès lors que ces conditions sont respectées, les revenus issus des locations seront imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels Commerciaux (BIC).
Vous aurez alors le choix entre le régime micro-BIC ou le régime réel. Pour ce faire, il faudra notamment regarder le niveau des recettes locatives ainsi que celui des charges.
Par défaut, l'administration fiscale appliquera le régime micro-BIC si les recettes ne dépassent pas 72 600 €. Vous aurez cependant le choix, et pourrez volontairement bénéficier du régime réel.
Le régime micro-BIC
Si les recettes locatives ne dépassent pas 72 600 €, vous pourrez bénéficier d'un abattement de 50% sur ces dernières. Seule la moitié des revenus sera alors imposable. Il sera alors impossible de créer du déficit car vous ne pourrez pas déduire vos charges ou amortissements. Un calcul s'opérera alors pour déterminer si le régime micro-BIC est plus avantageux que le régime réel. Il faudra notamment regarder le niveau de charges. Si elles ne dépassent pas le seuil de 50%, le micro-BIC est intéressant.
Le régime réel
Si les recettes locatives dépassent 72 600 €, vous relèverez alors du régime dit de réel (régime réel simplifié ou régime normal). Il pourra alors être déduit des revenus : les charges, frais, intérêts, travaux et autres amortissements.
Attention cependant, l'idée de déduire en plus des charges l'amortissement du bien peut sembler une bonne idée pour générer un maximum de déficit... Mais vous ne pourrez malheureusement pas générer de déficit sur la base des amortissements comme en location vide. Explications : l'amortissement maximum applicable sera égal à la différence entre les revenus et les charges, si bien que le résultat ne peut être amené qu'à 0 et non moins. Vous pourrez reporter les amortissements non déduits sur les années suivantes sans limitation de durée. Si un déficit apparaît, il sera reporté en avant (sur les recettes des années suivantes) pendant 10 ans.
Bon à savoir : les frais d'acquisition ainsi que les travaux peuvent soit être déduits immédiatement (déficit), soit amortis. Ils ne sont cumulables en aucun cas.
Tableau récapitulatif
Pour mieux comprendre, ce tableau résume le régime LMNP :
| Revenus | Régime micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| < 72 600€ | Par défaut | -- |
| > 72 600€ | En option | Par défaut |
Plus-value en LMNP
C'est là où le régime de Loueur Meublé Non Professionnel fait toute la différence. En plus d'avoir eu la possibilité d'amortir le bien en question, vous bénéficierez du régime fiscal attenant aux plus-values le plus favorable : la plus-value des particuliers.
Retrouvez le calcul en détail un peu plus haut dans l'onglet Imposition sur le revenu
Régime LMP
En bref
Si l'une des deux conditions suivantes n'est pas respectée, vous serez automatiquement qualifié de Loueur Meublé Professionnel :
- les recettes tirées de cette activité ne doivent pas dépasser 23 000 €
- ces recettes ne doivent pas excéder la moitié des revenus du foyer fiscal
Les revenus issus des locations seront imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels Commerciaux (BIC).
Plus-value en LMP
Les plus-values en cas de revente d'un bien relèvent du régime fiscal des plus-values professionnelles. Il conviendra alors de déterminer la plus-value dite à Court Terme et celle à Long Terme. La plus-value à court terme correspond aux amortissements déduits lors des exercices :
PVCT = Amortissements déduits
Elle sera imposée au barème de l'imposition sur le revenu et 45% pour les cotisations sociales.
La plus-value à long terme correspond à la différence entre la plus-value (prix de vente - valeur nette comptable) et la plus-value de court terme :
PVLT = (Prix de vente - VNC) - Amortissements déduits
Elle sera imposée à hauteur de 12,8% pour l'impôt sur le revenu et 17,2% pour les prélèvements sociaux.
Pour aller plus loin
Il est possible dans certains cas de profiter d'exonérations, des articles 151 septies B du CGI (exonération de la PVLT) et 151 septies (exonération si les recettes sont < 90 000€).
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